7.최우선 변제권

소액임차인의 최우선변제권이란
경매나 공매에있어서 사회적 약자인 소액임차인에게 모든 순위에 상관없이 보증금중 일정액을 최우선으로 변제해주는
것. 즉 보증금중 일정액을 다른채권자보다 우선하여 돌려받을수 있는 권리.
단) 다른이해관계인의 보호를 위해 3가지 조건 충족해야함.

** 최우선변제권 3 가지 조건
1.말소기준권리일자
(매각물건명세서상의 최선순위담보물권설정일자)기준일에해당하는 주택임대차보호법 시행령상 임차보증금이 소액 일것.
*선순위담보물권설정일자란?
보통 최선순위대출날자로 (근)저당설정일을 말한다.

2.경매개시결정 이전에 대항요건 갖출것.
※대항요건 : 주택인도 + 주민등록 (다음날0 시에 대항요건발생)
*주의 : 주택의인도와
주민등록 등록중
늦은날의 다음날 0 시에 대항요건 발생됨. 즉 주민등록을 빨리하고 주택의 인도가 늦으면 늦은날의 다음날 0시에 대항요건 발생 한다는 말씀!!
다시 얘기하면 일반적으로 전입신고하고 확정일자를 받으면
다음날 0시 우선변제권이 생기고
그중 최우선변제권은 소액임차인
을 보호하기 위해 만든 제도로
보증금중 일정금액을 가장
먼저 돌려 받을수 있다는것이다.

3.배당요구 종기 까지 배당요구 할것.
※ 울어야 젖준다는 얘기 ~~
※※반드시 배당요구 해야함※
배당요구하지 않으면 최우선변제도 없고 선순위 권리가있으면 보증금을 떼일 수도 있다.

그러므로 세입자는 반드시 전입신고 + 확정일자를 받고
그 집이 경매 들어가서 법원의 배당요구 신청 서류를 받으면 꼭 배당요구를 해야한다. 혹 확정일자가 없더라도 최우선 변제금자격이 되면 최우선변제금은 받을 수 있고 확정일자까지 갖추면 우선변제권(순위에따른 배당권)까지 행사할 수 있다.