11. 공동소유 주택에 전세들어갈때 주의할점!!

** 계약 체결시 ,
집주인이 등기상 여러명일때
계약 체결전, 등기사항전부증명서(등기부등본)
의 집주인 지분율을 확인해야한다.
민법 제 264조 에따르면 공유물을 처분하거나 변경하기 위해서는
다른 공유자의 동의가 있어야 한다.
제 265조 에는 공유물 관리는
공유자의 지분 과반수로 결정된다.
고 명시되어 있다.

*  민법264 조(공유물의 처분,변경)
공유자는 다른 공유자의 동의없이
공유물을  처분하거나 변경하지 못한다.

* 민법 제 265조(공유물의 관리 ,보존)
공유물의 관리에 관한 사항은
공유자의 지분의 과반수로써 결정한다.그러나 보존 행위는 각자가  할수 있다.

*민법 547조(해지,해제권의불가분성)
1항. 당사자의  일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그전원으로부터  또는 전원에 대하여 하여야한다.

즉 임대차 계약을 하기 위해서는
소유주의 절반이 넘는 (과반수)
동의가  있어야 가능하다 !!!
예를들어 계약당사자가 과반의 지분을 가지고 있다면 계약체결에 문제가 없다.
※주의 할점
부부가 지분을 1/2 씩 똑같이 가지고 있다면 문제가 생길수있다.
이경우  지분의 절반(과반) 이 되지 않기 때문에 완전한 계약이 될수없다. 그러므로
* 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 상의 적법한
임대차효력이 상실된다.
이로인해  임차인의 대항력,최우선변제금, 확정일자우선변제금등을 인정받지  못할 가능성이 있다.
※ 지분이 과반을 소유하지 못한
공동소유자,배우자와 계약 할때는
배우자,다른 공동소유주의 위임장과 인감증명등 대리권 수여
유무를 반드시 확인 해야한다.
또, 참석하지 못한 공유자와 직접
통화를 통해 확인 까지 해야 확실하다. (전화로 본인 확인이 완전 하지는 않다는 불안도 있음)

**  계약의 해지,
계약의 체결은 과반의 동의로 가능하지만  
계약을 해지할경우는 공동소유주
전원이 해지 의사 가 있어야 가능 하기 때문에 주의해야 한다.
민법 제547조 제1항에는
임대인이 여러명일경우,
계약의 해지나 해제하려면 :공동임대인 전원이 계약을 해지 한다는 의사표시를 해야 가능 하다고  규정하고 있다.

대한민국법원 종합법률정보

전세집 구하러 다닐때
도움되길요 ~~~